廊坊取消5年多限购政策 环京产业发展不足

58安居客房产研究院分院院长张波表示，房价或许会有小幅上涨，但并不会出现大幅波动，也不会带来大批投资需求涌入。

环京的廊坊取消了维持5年多的限购政策。

近日，河北廊坊市发布《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》(下称“明白卡”)，其中针对房地产市场的六条措施中，第一条便是全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”。同时强调对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

这也意味着，廊坊执行了5年多的限购政策而今正式取消。

2017年，廊坊出台限购政策，规定非当地户籍居民家庭提供当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房;已拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭，或3年以上不能提供当地社会保险缴纳证明或纳税证明的，暂停在当地购房。

政策出台后，涨势凶猛的廊坊房价开始跳水，不少业内人士称，近几年房价降幅最大的城市便是廊坊。“最直观的一点是廊坊北三县的房价相比最高峰已经跌去了60%，下滑速度和规模均超出此前预期，这也是此次取消限购的直接原因。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“最后的底牌”

事实上，廊坊楼市政策的松动或从今年6月便已启动。

6月17日，廊坊市人民政府官网曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，但其中第一条并未披露，仅显示略，其余五条则与上述明白卡中房地产政策调整基本一致。

在满足房地产业合理资金需求方面，文件指出进一步降低住房公积金贷款首付比例。缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例不低于20%。对拥有1套住房但未结清相应商业性个人住房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例不低于30%。

同时合理确定并推进落实商业性个人住房贷款最低首付比例;对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点;二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

在充分保障引进人才的合理住房需求方面，文件指出对引进的高端人才(具体范围由各县(市、区)结合实际确定)，各地可结合实际，在其购买首套自住住房时给予补贴，并提高住房公积金最高贷款额度;对在本地租房的，可给予租金补贴。

此外还有提高房地产交易服务水平，打通安置房、保障性租赁住房筹集与存量商品房的通道，用好绿色建筑金融政策支持等方面优化调整。

毋庸置疑的是，第一条对限购、限售政策的放宽才是“松绑”楼市的最大利器。

同策研究院研究总监宋红卫表示，廊坊包括环京区域的限购政策取消是在其它楼市政策刺激没有效果的背景下出台的，这应该是廊坊包括环京区域刺激楼市的“最后底牌”。

环京产业发展不足

从地图上看，廊坊市较为特殊，主要是其拥有北三县，也就是三河市、大厂回族自治县以及香河县，这三个县市地处京津之间，此前吸引了大批北京的投资购房者前往置业，加上雄安新区概念利好刺激，使得廊坊房价在2016年-2017年间火速上涨，最知名的燕京房价也一度来到4万元/平方米的高位。

而2017年限购政策实施后，廊坊楼市快速转冷，甚至跌入冰点。

诸葛找房数据显示，2016年廊坊新建商品住宅成交49820套，成交面积达481.42万平方米;转入2017年这两项指标分别下滑约六成，总成交金额也从上年的506亿元降至约208亿元。下降趋势还在继续，2018年廊坊成交8723套新房，成交面积83.72万平方米，分别同比下降56%、58%，两项指标均不及2016年的两成。

随之而来的是房价的急速下滑，不少买在“山顶”的高杠杆购房者因房产价格低于贷款金额，无奈选择断供弃房。

今年上半年，持续的限购叠加疫情反复、整体市场低迷，廊坊商品住宅成交6763套，同比下降13.1%，成交面积69.05万平方米，成交均价11735元/平方米，同比下降23.2%，成交金额81.05亿元，同比下降32.6%，形势仍不乐观。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，廊坊和北三县作为环京区域，大量的购房需求实际上来自于北京外溢，本地的需求相对有限，限购对当地楼市的影响很大。其认为，“与环京不同的是，环沪和环深都形成了以加工制造业作为其核心产业驱动力的模式，并且以上海、深圳为核心城市形成了相对完整的产业链条，因此环沪和环深区域本身就有很强的人口吸引力，本地化的需求对楼市的支撑力度强。相比之下，环京地区的产业发展从目前来看要弱于环沪和环深地区，目前大量居住在环京地区的人群依然是城市的‘摇摆族’，每天来回北京各CBD和环京之间”。

“在楼市乏力特征凸显的背景下，取消或放松先前较为严苛的政策是适时且必要的。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪说。

不会有投资需求涌入

对于取消限购限售后的环京楼市，不少业内人士认为这将会带来北京外溢的购房需求，提振市场。

关荣雪表示，北三县及雄安新区周边限售取消，或能在一定程度上盘活二手房市场交易，上述区域为北京外溢需求的主要承接地，此举也是加强北京与环京地区楼市沟通性，切实缓解环京地区购房门槛较高的压力，助力当地市场回升，有利于当地房地产市场的平稳发展。

“从房价来看，环京地区存在明显的价格洼地，这也是其吸引北京需求外溢的重要因素所在。本次取消限购，就是要回归保障居民合理的住房需求，满足大量在京工作人群的实际居住需求。”张波补充道。

那么，此次“松绑”后环京楼市是否会吸引大量投资客进场，引起房价跳涨呢?

宋红卫持否定态度，其认为当前与2016年、2017年时相比最大的区别是廊坊新房库存较高，且二手房挂牌量大增，楼市压力较大;再者当前背景与此前完全不同，目前整个房地产市场发展的逻辑已经改变，市场的三个信心也没有恢复，尤其是购房者信心不足，全国层面，除了几个一线和核心二线楼市稍微坚挺外，其它大部分城市都处于下跌过程，因此即使取消限购，预计投资客也不会进入这些地区买房。

张波也认为，房价或许会有小幅上涨，但并不会出现大幅波动，也不会带来大批投资需求涌入。 (左宇)