推广二手房“带押过户”模式 广州多家银行正在研究

9月21日，广州日报关于人民银行广州分行鼓励推广二手房“带押过户”模式的独家报道引发高度关注(详见9月21日广州日报13版《鼓励推广二手房“带押过户”模式》)。“带押过户”让二手房交易环节更快更便捷，不少市民对这种模式的推广拍手称赞。那么，目前广州银行机构二手房“带押过户”执行情况如何呢?

多家银行表示，正在研究二手房“带押过户”模式。有国有大行广州分行表示，目前可以办理行内带押过户的转按业务。对于抵押权隶属跨行的，为防范抵押权悬空，正在探讨如何通过引入担保、公证等方式，确保带押过户和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。

不过，广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源表示，引入公证、担保，其实并没有意义。一方面，需要增加费用，未能减负，交易双方需要支付公证费或者担保费，依然是一笔负担，甚至需要支付两笔费用。另一方面，按照目前担保公司的通行做法，担保存在放大作用，假设放大25倍，那么100万元保证金可放大到2500万元担保金额，而当前房子金额动辄几百万上千万元，一旦出问题，担保公司的赔付能力有限，对银行来说是没有保障的，所以目前对银行来说，担保金不够，担保能力不强，这也是此前与“带押过户”模式类似的按揭转贷款模式做不下去的原因。

如何让各方的利益得到保障，以便二手房“带押过户”更顺利推进呢?郑大源建议，推广二手房“带押过户”模式，必须尊重原银行未结清的事实，建议先“二押”，取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法，改为开具“变更抵押证明”，以此保证原贷款银行的利益。房子过户后，原银行是一押银行，新的贷款银行则是二押银行。

同时，二手房购房者的首付款、房贷放款等，在原贷款银行一押解除之前，都要进行资金托管，并以尊重原贷款银行为原则，无论买家申请商业贷款还是公积金贷款，所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管，以此确保原贷款银行利益。

此外，郑大源还建议，需要网签合同提供技术性保障。目前各个银行与房管局的网签系统已实现联网。建议当前的网签系统增加一模块，备注本次交易是否属于“带押过户”，由原贷款银行注明。如此一来，新贷款银行知悉这是带押过户，由此在新银行是二押的前提下可以放款。

公积金中心现在规定，如果买家申请公积金贷款，则首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管，在带押过户前提下，公积金中心需要让步，由原银行监管相关费用。

这么一来，各方都知道了房子是否是“带押过户”，以将风险降至最低，保护各方的利益。“不过，这个过程需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局多方的配合才能实现。”郑大源表示。(林晓丽王楚涵)