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推广二手房“带押过户”模式 广州多家银行正在研究

2022-09-22 09:32:30 来源:广州日报
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9月21日,广州日报关于人民银行广州分行鼓励推广二手房“带押过户”模式的独家报道引发高度关注(详见9月21日广州日报13版《鼓励推广二手房“带押过户”模式》)。“带押过户”让二手房交易环节更快更便捷,不少市民对这种模式的推广拍手称赞。那么,目前广州银行机构二手房“带押过户”执行情况如何呢?

多家银行表示,正在研究二手房“带押过户”模式。有国有大行广州分行表示,目前可以办理行内带押过户的转按业务。对于抵押权隶属跨行的,为防范抵押权悬空,正在探讨如何通过引入担保、公证等方式,确保带押过户和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。

不过,广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源表示,引入公证、担保,其实并没有意义。一方面,需要增加费用,未能减负,交易双方需要支付公证费或者担保费,依然是一笔负担,甚至需要支付两笔费用。另一方面,按照目前担保公司的通行做法,担保存在放大作用,假设放大25倍,那么100万元保证金可放大到2500万元担保金额,而当前房子金额动辄几百万上千万元,一旦出问题,担保公司的赔付能力有限,对银行来说是没有保障的,所以目前对银行来说,担保金不够,担保能力不强,这也是此前与“带押过户”模式类似的按揭转贷款模式做不下去的原因。

如何让各方的利益得到保障,以便二手房“带押过户”更顺利推进呢?郑大源建议,推广二手房“带押过户”模式,必须尊重原银行未结清的事实,建议先“二押”,取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法,改为开具“变更抵押证明”,以此保证原贷款银行的利益。房子过户后,原银行是一押银行,新的贷款银行则是二押银行。

同时,二手房购房者的首付款、房贷放款等,在原贷款银行一押解除之前,都要进行资金托管,并以尊重原贷款银行为原则,无论买家申请商业贷款还是公积金贷款,所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管,以此确保原贷款银行利益。

此外,郑大源还建议,需要网签合同提供技术性保障。目前各个银行与房管局的网签系统已实现联网。建议当前的网签系统增加一模块,备注本次交易是否属于“带押过户”,由原贷款银行注明。如此一来,新贷款银行知悉这是带押过户,由此在新银行是二押的前提下可以放款。

公积金中心现在规定,如果买家申请公积金贷款,则首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管,在带押过户前提下,公积金中心需要让步,由原银行监管相关费用。

这么一来,各方都知道了房子是否是“带押过户”,以将风险降至最低,保护各方的利益。“不过,这个过程需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局多方的配合才能实现。”郑大源表示。(林晓丽王楚涵)

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