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多地推出“带押过户”模式 对银行意味着什么

2022-09-21 08:30:22 来源:城市金融报
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,一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出,被视为活跃楼市的重要调整。

9月16日晚间,南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称,南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。不过,南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据不完全统计,8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式,并已有相应成功案例。

那么,“带押过户”模式意味着什么?对银行有何利弊?

多地推出“带押过户”模式

所谓“带押过户”,即存在抵押的房产要上市交易的,无需先行还贷或垫付,即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立(下称“三项业务”)。在此之前,国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续,而解押则意味着需要还清按揭贷款。二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式,实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。

在还清既有房贷过程中,卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等,交易流程复杂,而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

从落地情况来看,多地已有成功的“带押过户”案例。今年8月以来,济南、青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”新模式,在业内引起高度关注。因为它实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款,提高了二手房买卖的交易质量,进一步降低了交易成本。

从已经官宣的几个城市来看,南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户,“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本(主要是原房主),同时提升二手房交易安全,业内人士纷纷叫好。

这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”,有效防范交易风险,既“锁定”真正的买方,又防止“一房多卖”,也确保了银行抵押权的落实

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭,也依然存在不能过户的可能,现在这种风险大大降低。

对银行意味着什么

增加交易便利、降低成本和风险,归根到底是为了促进刚需群体购房需求,激发房地产市场活力。董希淼表示,“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。

他认为,“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处,不过不同的是,“转按揭”依然要解除质押后进行,“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭,主要是指借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款,不过依然需要解除抵押后进行,包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

目前来看,多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出,虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用,但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。对此,董希淼分析称,因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”,而当前银行流动充足,并不缺少贷款额度,因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求,利好明显。原来无非是还一笔然后再贷一笔,这个没有什么大的影响。当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似,即续贷效率更高、成本更低。

从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看,当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为,作为高收益、低风险的优质资产,当前银行房贷业务压力较大,因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式,加上部分城市全面落地,相应效果值得期待。

事实上,目前除热点二线城市外,深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易,不过该案例属于查封房产,成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出,免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用,按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一,这对被查封房产(赎楼的费用更高)降低的比例无疑更大。专家:有提振地产需求市场效果

据上述几个城市的银行工作人员处了解到,目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外,大范围的政策执行尚未全面落地,尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示,待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

南京市不动产登记中心业务运行科康新颖表示,“带押过户”全流程闭环模式的推出,一方面解决了此前需注销抵押方可交易过户环节多的问题,为交易双方及银行部门“搭台子”,提供更优质、高效、便捷的不动产登记服务;另一方面纾解了传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难,有效降低了二手房带抵押交易的成本与风险,最大程度保障交易双方合法权益。

康新颖说,这种模式减少了买卖双方的交易成本,买家无需筹措资金先行垫付,降低了交易风险,也无需再办理将抵押注销这一环节,更进一步缩短了办理周期。

“带押过户”会让部分高价二手房源有了上市意愿。比如一套总价比较高的房源,房主仍有几百万的贷款未还清,考虑到解押的资金量大,就不太愿意挂牌出售。一旦有了“带押过户”,无需解押就可以交易,会让更多房主愿意挂牌出售了。而对于买房人来说,也不用再纠结到底要不要把自己的首付款给卖方来解押了,安全有保障。

事实上,自《民法典》施行后,“带押过户”逐渐具备法律条件,不少业内人士预测,接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下,各银行作为抵押权人也有意愿配合执行,提振地产需求市场的效果值得期待。

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