现房销售与土拍环节直接挂钩 福州土拍会影响房地产市场吗？

业内普遍声音认为，依照当前房地产市场形势，尚不是大规模推广现售模式的最佳时机，更应着眼于优化房地产预售模式以及稳妥推进现房销售模式。

对于商品房预售制度的讨论还在继续，福建省会福州的一个新动态引发了各方关注。

现房销售与土拍环节直接挂钩，福州此举会在多大程度上影响市场?又是否会成为接下来行业发展趋势的前哨?

福州一地土拍要求“现房销售”

据福州市永泰县人民政府官网7月15日披露的一则公告，永泰县自然资源和规划局决定以拍卖方式出让县辖区一幅国有建设用地使用权。

对于拍卖方式及竞价办法，公告指出，本次国有土地使用权出让采用公开拍卖方式。同时该宗地采用“限地价、摇号”方式出让，按照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。

最为引人关注的是，公告在建设要求中明确提出，该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

另外，取得现房销售许可证之后，五年内(含五年)购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

公告中给出的拍卖时间为2022年8月5日上午9：30时，这一宗颇具代表意义的地块能否成功出让、归属又如何也将在十天后见分晓。

虽身为福建省会，但福州房地产市场当下背负的去库存压力不小。克而瑞数据显示，结合广义存量来看，福州主战场商品房的体量超700万平方米，按照目前的销售速度，部分板块的去化周期高达50个月以上，相当于现有新房要4年多才能卖完。

2021年6月，有福建网友在某网络平台留言“建议全省尽快取消房屋预售制，实行现房销售制度”，福建省信访局对此回应称：2015年起，省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售。建议我省自然资源部门，在土地出让条件中，试点实行现房销售。

2018年，福建省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》也曾提到，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

值得关注的是，同在上述通知中提出的“限房价+竞地价”“公布地块房价控制限额”等相关要求都已在福州土拍中陆续推广，如今现房销售出现在土拍规则中也可谓早有预兆。多地已有尝试，但初衷不同

从土地出让环节便与现房绑定，其实此前已在我国有过多次尝试，梳理发现，试点更多集中在一、二线等热点城市。

2014年，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地以5.77亿元成交。当时的报道中提到，该地块在“特别约定”的第四条中明确“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

2016年，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

2017年时，广东省在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》中也曾提出鼓励推行现房销售制度，逐步取消预售制，但后来并无太多实质性落实。

2020年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，被认为是成为唯一实现全省商品住房均现房销售的省份的标志。新政规定自3月7日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

2021年，杭州在第二轮集中土拍中首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售，并推出普通商品房地块溢价率上限为15%，现房销售地块溢价率最高只能到5%的让利。但最终这10宗地块全部流拍。

2021年，北京第二轮集中土拍也首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块;北京第三轮集中土拍加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售。

“过去和现在对于现房销售的出发点是不同的。此前的现房销售，更多的是从防范地块炒作的角度出发，所以是稳地价的考虑;而现在提及的现房销售，则是从保交付的角度出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

现房期房，各有利弊

在本轮风波之下开展现房销售，福州此举也引发了更多对于我国自1994年起便实行的商品房预售制度的思考。

“现房销售可以避免项目停工、烂尾的出现，避免购房者与开发商因质量问题引起纠纷等;弊端是增加了房地产企业资金压力等。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示：商品房预售制度支持了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，涉及投资、建设、就业、税收、土地出让金等多个方面，如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模。

因此，业内普遍声音认为，依照当前房地产市场形势，尚不是大规模推广现售模式的最佳时机，更应着眼于优化房地产预售模式以及稳妥推进现房销售模式。

“大规模提现房销售的时间节点是不合适的，现房销售会使得房企资金压力增大。”严跃进认为，但是零星的或试点的供地可以尝试，各地也可以在后续个别地块方面推出此类创新，在“期转现”的创新之路上形成更多的有益思考。

“中国住房市场发展很不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也指出，对于已经进入存量房市场以及高库存的城市，可因地制宜尝试推进现售，同时可探索为房地产开发提供替代性融资渠道，如政府土地信用支持等。

“对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近。包括推动预售资金监管由行政监管向市场化监管转变、将预售制改革举措嵌入到土地出让合同管理等。”邹琳华认为。

(左宇坤)