南京玄武老旧小区治理模式创新 国企物业托底老旧小区

13个单元全部装上电梯，开放式车棚里为每户设置充电桩和储物柜，30组智能监控无死角覆盖，小游园鸟语花香……雍园41号小区蝶变的背后是南京市玄武区老旧小区治理模式的创新。2020年，玄武区以国资国企改革为契机，成立玄武城建集团，由旗下百子物业托管无物业老旧小区。两年半时间里，玄武区突出基层党组织领导核心地位，带领国企融入基层治理大局，在做强民生服务中践行新时代群众路线。

“一颗初心”串联“建管养”

玄武区是特大城市的老城区，566个居民小区中有437个是老旧小区，占比高达77%。长期失管失养的老旧小区基础设施滞后、矛盾纠纷丛生，“付费购买服务”的观念尚未普及，出现了市场化物业公司“不愿管”、居民自治“不善管”的局面。

2020年，玄武区委把老旧小区托管的重任交给玄武城建集团，成立百子物业公司，回应民生关切，探索治理新路。“国企自带红色基因，初心就是服从大局、服务群众。” 在玄武城建集团党委书记、董事长郭骞看来，老旧小区这个“烫山芋”，不仅要接得住，更要管得好。百子物业成立后，第一件事就是成立党支部，并在7个街道设立分公司与党小组，打造“百子红”党建品牌。

雍园41号是玄武区第一个“建管一体”的老旧小区，在加装电梯这件事上，年轻居民和老年群体各有各的想法。社区党委牵头各方坐到一起，前后组织8轮议事会，把100多条意见摆上桌面一起议。最终，13个单元的所有居民都同意加装电梯，这在老城区并不多见。

“我们的自我定位，就是主动融入基层治理。”玄武城建集团副总经理、百子物业党支部书记从蓉说，国企物业和社区党委有着共同的价值取向——通过扩大服务供给，让百姓安居乐居。百子物业根据社区党委的要求，全程介入小区出新，以业主视角向施工单位提出合理建议，大大缩短了和居民的“磨合期”。

国企物业托底老旧小区，没有固定套路和标准答案。“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一体”……针对不同类型的小区，玄武区围绕“建管养”全流程分类制定方案，寻找既符合政策要求也对应民意诉求，同时具备可操作性的路径。两年多来，托管小区的物业缴费率从不足30%攀升到60%以上。

“两只大手”托举“老破小”

从进驻西家大塘16-44号的第一天起，百子物业玄武门分公司经理助理陈荣就开始算账。小区有210户居民，面积最大的户型也不过75平方米，0.5元/平方米的物业费就算全部收齐，加上停车费收入也难以实现收支平衡。

玄武区在政策供给、资金投入与资源整合方面提供保障，但全靠政策奖补并不是长久之计，国企物业的生存核心是用服务换口碑、向规模要效益。

在共建共治共享的大格局中，百子物业既是服务供应商，也是治理参与者。围绕基层治理共同目标，社区党组织联动物业，设立物管员与党员骨干信息收集前哨，搭建民主议事平台，整合各方资源力量，推动“小事立办、难事会办、急事快办”。点滴变化，让群众更加信赖党的领导，越来越多参与到共治之中。

在百子物业两年实践的基础上，玄武区近期发布了“百子红”老旧小区治理标准化体系，从5个维度定标立规，为模式复制做好顶层设计。今年，玄武区计划将18个由街道托管的小区移交百子物业。

“从长远看，可持续发展最终要面向市场，通过拓展业务边界，强化‘造血’能力。”在陈荣眼里，老旧小区并非一无是处，停车位、充电桩、快递柜都是盈利点，居家养老、家政保洁、租售中介等衍生服务也是发展空间。目前，百子物业已入驻鼓楼区税务局等企事业单位，还在探索小区装修垃圾标准化清运等业务，有望进一步增加收入。

“三个管家”破题“急难愁”

在大树根社区当了4年党委书记的钱玉洁，2020年刚退休就被“返聘”为百子物业大树根项目的经理。

在百子物业，像钱玉洁这样扎根社区多年的人不在少数。他们以前是基层治理的“行家里手”，现在是小区业主的“生活管家”。他们与民警、社工、网格员组成的“社区管家”，志愿者、楼栋长、党员骨干组成的“红色管家”构建服务矩阵。只要是小区的事，“三个管家”不分你我，有商有量抢着出力。

玄武区通过“双向进入、交叉任职”，提名社区书记担任物业的党建指导员，党员物业经理成为社区大党委委员，建立民意诉求双向征集、协同处置、吹哨报到机制，高效解决群众“急难愁”，打造“邻聚力”。

统计数据显示，百子物业进驻后，玄武老旧小区的群众投诉工单量下降了27.79%，满意度测评从69%增长至91%。“国企物业通过党建引领，调动了行政力量、市场力量和群众力量，形成有效机制，显著提升了基层治理能力。”南京市社科院研究员、街镇治理效能研究博士工作站主任任克强说。

目前，百子物业已进驻268个老旧小区，服务6万多户居民，成为一支值得信赖的专业力量。“小区是社会治理的基本单元，也是服务群众的前沿阵地。”玄武区委书记闵一峰表示，在党建引领下，国企物业立足“国”的社会属性和“企”的专业优势，聚焦“接得住、管得好、可持续”的目标，促进了社区治理、物业管理和居民自治的良性互动，探索出老旧小区治理的新路径。