8月三色月报：政策利好“姗姗来迟”，新房成交跌至全年低位，二手止跌回升

8月广州一手住宅成交出现明显下滑，成交跌至2023年1月至今低位,由于8月统计周期内未有实际刺激性政策落地；

各市场主体(开发商、买家)处于等待政策，观望市场变化的状态，从而影响市场成交表现。

(资料图)

所幸8月30日广州正式落地“认房不认贷”，为即将到来的金九银十增添市场信心。

二手住宅：二手成交止跌回升，重磅调控利好或促后市成交突围

2023年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8156宗，市场经历“四连跌”后，本月终于实现止跌回升；

环比2023年7月同期（8096宗）环比微升0.7%，同比去年8月同期上涨3.4%。

小研君认为，本月二手楼市成交特征为：

一、楼市松绑调控迟迟未落地，买家持币观望“等风来”。

虽7月末高层多次喊话支持房地产健康发展，但实际政策细则迟迟未落地，导致不少买家持币观望，入市热情不高，出客率下降，成交未见明显好转；

二、市场积极信号频吹，部分板块业主心态叫价表现强硬，比如珠江新城业主让利空间较前段时间收窄，降价幅度未达客户预期，促使整体成交转化率偏低。

另外，需要指出的是，8月30日广州“认房不认贷”政策正式落地；

较大程度利好“卖一买一”的置换买家，有效降低入市门槛，尤其是想撬动豪宅的置换客户，首付降至3成。

该调控政策能够有效提振客户购房信心，加快改善需求释出，月度成交量或有望重回9500套以上水平。

价格方面，本月二手网签均价为28186元/平，环比上月下跌0.7%。

从化成交涨幅领先，天河、白云、荔湾需求回升

各区成交情况来看，从化成交涨幅最为明显，共成交360宗，环比上涨14.6%。

中心天河、白云、荔湾三区成交亦有微幅上涨，分别共成交938宗、810宗、704宗，环比分别回升6.0%、2.0%、4.6%。

另外，番禺、海珠、越秀等区域成交出现不同程度的下滑，本月分别成交111宗、1102宗、805宗，环比分别下降3.4%、2.4%、3.2%。

番禺、海珠多个板块成交活跃

本月番禺区多个板块成交活跃，如钟村板块、华南板块。

其本月成交均价分别为22164元/平、37465元/平。

此外，本月海珠亦有多个板块成交活跃，比如海珠西板块、滨江东板块、新港西板块，其成交均价分别为44903元/平、101145元/平、36571元/平。

一手住宅：政策利好“只打雷不下雨”，客户观望情绪浓

8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除传统淡季因素以外，不少客户认为官方将会出台市场利好政策，因此抱着等待、观望心态暂缓入市，导致市场成交大幅下滑，创2023年以来月度新低。

除房地产市场因素以外，第二季度全国经济指标增速未如预期，经济下行压力仍比较大，导致部分客户入市决心减弱；

“卖一买一”流转速度放缓，影响改善客户换房速度。

推新去化：“只打雷，不下雨”导致市场信心不足、持续观望

8月，广州开盘/加推住宅711套，首日去化率约为8%，去化率创近1年以来新低。

虽然7月末高层多次发话支持经济、房地产市场健康发展，但四大一线城市始终“只打雷，不下雨”，并未有确实的楼市松绑政策落地，导致市场信心不足、持续观望。

开发商半年冲刺结束后调整推货节奏之外，由于当前楼市政策处于调整期，因此开发商亦暂时放缓供应计划，待楼市刺激政策落地后再调整推盘计划。

此外，由于近2年远郊区域宅地供应减少，刚需盘整体推货量减少，同样对整体市场供应有明显影响。

供求情况：刚需乏力，“卖一买一”不畅，市场缺乏亮点

8月市场低迷，乏善可陈。

一方面，刚需区域优质新项目量减少，客户可选择的仍以旧有板块、项目为主，客户缺乏“新鲜感”，亦是成交乏力的其中一个原因。

如南沙、增城等区，主力成交盘仍以黄阁、金洲、朱村的2021-2022年入市项目为主，客户购房缺乏“紧迫性”，导致成交周期放缓。

另一方面，由于近2个月一二手市场均表现出疲态，部分希望“卖一买一”的改善客换房节奏亦受到影响。

库存状况：成交放缓，广州消化周期时隔6个月后再次抬头

截至8月末，全市库存量1210.3万㎡，去化周期16.6个月；

由于今年6-8月成交出现明显下滑，去化能力减弱，导致广州库存消化周期在今年持续下降的趋势下“突然”抬头，目前已逼近17个月水平。