“超总”豪地好快的亮相，深圳“压箱底”的宝地都慢慢出来了_天天微速讯

5月24日，深圳规自局发布2023年度第二批次卖地公告，共挂牌出让10宗宅地，总用地面积约24.34万平米，总建筑面积达约104.85万平米（大概能卖好几百个亿），地块具体内容将于2023年5月25日至2023年8月25日发布出让公告。

(资料图片)

这10块地里，最亮眼的是4.26刚刚调规的“超总地块”——深圳史上最豪气的一次调规，当时预期它很快拿出来卖，但没想到这么快。

另外一块亮眼地块则是去年8月流拍的宝中海韵地块，也是极好极好的地，这次剔掉了商办一定能卖得掉了。

01

看王者“超总”地块，南山T207-0060宗地。

这块地的调规我们4.26日已经分析过《》，对比先前的指标，位置就是DY08地块。方便大家理解，我把图再放一次。

对比来看，这块地的总占地基本和规划里的内容一致，按容积率测算，也和我那时的推算一模一样——总建面约20.77万平米，容积率取住宅容积上限。按照之前的指标规划，预计未来这里将会配备一个幼儿园，但不确定是否会有保障房配建（应该也会有）。以及，这块地显然还会继续执行限价，也许还是精装13.2万/平米。关注是否会继续执行90·70。

这块地的北面、西面和南面分别是南山实验教育集团华侨城高级中学、中信红树湾和万科臻湾汇，距离地铁2号线红树湾站不到百米，属于顶级配套。有可能唯一的缺点是，海景不算无敌。

“超总”地块，是眼下深圳几乎是唯一一个可以和深圳湾东角头绝版地王并驾齐驱的项目。在这个时候，房企的钱实在是太珍贵了，拿出来“压箱底”的地块，才可以吸引到他们掏出钱袋子。

非常有希望，我认为，这次的土拍，我们会见到久违的来自全国的“民企”身影。也许还会像2001年那次一样，成为一场轰动全国的土拍盛宴，给低迷衰落的楼市注入一点血色。

现在开始卖这块地，大概到明年一季度，就有可能面市。准备买这个项目的，要提前准备好的资金和名额。

02

而东角头绝版地王也刚刚曝出了最新消息。

看这两日消息，《中信城开深圳东角头项目(暂定名)规划及建筑概念方案设计国际竞赛》正式启动，面向全球优秀的设计机构开放报名登记。斗转星移，唯一不见的，是佳兆业。

作为深圳湾绝版地王，详细位置和分析我们早年写过《》。这次披露的更为详细：东角头项目北临蛇口新街、南接望海路、东西分别为中心路和后海大道，包括西侧K709-0003，及东侧K709-0004两宗地（下图）。总用地面积为108821.04㎡，计容总建筑面积为396085平米，是涵盖268235平米住宅、43650平米商业、4万平米酒店以及25570平米办公等多种业态的大型综合体。

项目要求：配合片区现有的生态资源、深圳歌剧院的世界级文化资源、及成熟的生活配套资源，重塑深圳湾区的空间结构，将项目所在片区打造成为演艺文化产业聚集区，及国际化的滨海生活“城市客厅”，共同构建出一个世界级的、具有高品质多元化空间风貌的大湾区文化引擎。

按照这个标准来看，这个项目比超总还要“王霸之气”。综合体业态更为复合，未来可与歌剧院、地铁站、蛇口山形成一个成片的“顶豪区”。从对设计单位的要求来看，这个地块也在某种程度上被赋予了代言深圳的“公共性”。此外，看它的住宅规模，将有可能会开发出超过2000套的住宅数量。

相较于“超总”地块，东角头我觉得可以称之为“深圳的海德公园1号”。关键之关键的问题：一看它能不能突破“90·70”，二看它能不能突破“限价”。

03

第二个亮眼的地块是宝中这块地——A001-0212宗地。

该地块位于新安街道金科路与罗田路交汇处西南侧，海韵学校对面，周边多为住宅和写字楼，距离11号线宝安地铁站直线约800米，和壹方城商业直线约1.3公里。

这块地位置极佳，在去年8月深圳第二批次卖地时卖过一次，当时被我视为是政府来“催促宝中四大鸽王赶紧卖楼”的举动，但最后流拍了。当时卖的还有幸福海岸一块地，为越秀拿下，现在楼都快要卖了。

事后分析拍最主要的原因是，有太高的商办比例，超50%。这块老赔钱了，所以很好的地，但是最后爆冷了。

市场不接受，你就要改条件。现有公告信息显示，此次重新挂牌出让，卖地方做了两项调整。一是土地用途由原先的“商业用地+二类居住用地”调整为纯二类居住用地，把商办完全剔掉了，这样土地的吸引力大增。二是，去掉商业功能后，容积率需要下调，整个地块的容积率也由原先的6.82（超过6.0）降为5.4，总建面也相应少了2万平，由原先的10.39万平调整为8.23万平。

这次一定能卖不少钱。

04

其它8宗地块。

光明A614-0522地块是我比较关注的，这块地在凤凰街道东明大道与松白路交汇处，占地3.91万平米，建面21.88万平米。重点是，这个项目看起来是一个地铁上盖物业，位于“13号线二期北延（在建）月亮路地铁站”50米处。

这一处所处的范围是华润置地旗下一个数百万平米的巨大产城综合体项目，非常值得关注，也许不是华润就是深铁的囊中物。

这块地，附近的新盘有去年开盘的松茂御城雅苑，项目备案均价4.7万/平。

光明A503-0107宗地：

地块位于凤凰街道光侨路与观光路交汇处东南侧，与南方科技大学附属光明凤凰学校仅一路之隔，和在建的13号线二期北延同观路站直线不到300米，隔壁是华润润晖府、润曜府和光明城高铁站，交通非常便利。

宗地为二类居住用地，占地面积只有1.43万平，总建面约7.7万平，容积率为5.4，地块项目的毛坯限价可以参考润晖府的4.89万/平。

龙华A811-0347宗地：

地块位于民治街道民塘路与白松四路交汇处西北侧，与深圳高级中学北校区仅隔200米，同时在深高北的学区范围内。占地面积约1.01万平，总建面约7.29万平，土地用途为商业用地+二类居住用地，容积率达到7.2。

从地理位置上看，这块地就在深圳北站旁，周边多为住宅，距离深圳北地铁站约500米，周边有在建的万象中心商业，整体的居住氛围比较好。

龙华A839-0292宗地：

地块位于大浪街道恒大时尚慧谷西南侧，土地用途为二类居住用地，占地面积约3.39万平，总建面约15.96万平，容积率为4.71。

从位置上看，A839-0292宗地配套并不起眼，既不靠近地铁，也没有商业，仅在800米处有一所同胜学校，周边多为产业园区和城中村。

龙岗G02309-0009/G02309-0008宗地：

这两块地相隔不到百米，都在宝龙大道与宝龙一路交汇处东北侧。

G02309-0009宗地占地面积约1.24万平，总建面约5.78万平，容积率为4.7。

G02309-0008宗地占地面积约1.3万平，总建面约6.62万平，容积率为5.1。

这两个地块用途都是纯二类居住用地，从位置上，距离最近的地铁站是14号线宝龙站，直线约950米，步行过去需要12分钟左右。和宝龙外国语学校直线约600米，附近还有在售的人才房项目星河珑府和安居玥龙苑。

龙岗G02315-0028宗地：

位于宝龙街道翠宝路与宝龙二路交汇处西北侧，和宝龙外国语学校也只有一路之隔，旁边有星河珑府和宝翠雅苑等住宅，距离宝龙站直线距离有1公里，相对上面两个地块稍微远点。

这块地面积很小，只有0.75万平，总建面约3.23万平，容积率3.23，是纯二类居住用地。

深汕X2022-0001宗地：

地块位于深汕特别合作区的小漠镇，在小漠港西南侧，土地用途为二类居住用地，占地面积约6.16万平，总建面约7.39万平，容积率非常低，只有1.2。

05

在眼下这个时候，城市要卖地，就是拿出最好的地来。因为世道太艰难了，开发商的钱太宝贵，大家都忙着降薪裁员还贷款，对投资质量的要求变得极其苛刻，不是极好极好的项目，根本不会动心思。

深圳这两年，不断的通过在城市最核心的区域调整规划，释放出了一大批的优质宝地。而且，这个过程才刚刚开始，下面像前海、香蜜湖，都有可能继续调规。无论是对于开发商，还是对于买房人，还是城市本身，都是极其的关键。

对于房企，可以更大概率保障卖得掉，有利润。对于买房人，这些项目的位置和配套，都更加的适宜居住。而对于眼下都开始城投债暴雷的城市，则无疑更加的重要，你的地还能卖出去，手里有钱，就是去对口帮扶那些“穷”城市，都有本钱。

搬小板凳猜一猜，这些地能卖多少钱？“超总”地块谁能拿得到？