房贷提前还款大幅增加 央行回应，通过新发放贷款置换存量贷款？

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房贷提前还款大幅增加？人民银行货币政策司司长邹澜今日上午出席国新办发布会表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

邹澜表示，这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

邹澜介绍，99%的房贷是选择浮动利率机制，就是以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。作为基准的贷款市场报价利率，我们每次都公布一个报价，有时候会上行，有时候会下行。去年以来，实际上累计下行了45个基点，相应的，根据合同约定，贷款利率也自动下来0.45个百分点，但是那个加点还是不变，所以大家都反映，早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多，原因就在这儿。

在刚结束不久的2023年夏季达沃斯论坛上，北京银行董事长霍学文对于降低存量房贷利率的问题作出了回应。他认为，在LPR下降之后，其他的利率也会跟着下降，不过针对下调存量房贷以刺激房地产市场的说法，他则认为需要系统考量，而不能只看存量房贷的利率。

花旗集团大中华区首席经济学家余向荣认为，如果不降低存量房贷利率，可能会导致居民做出更加理性的选择，即提前偿还贷款，而这将导致更大的损失。为此，他建议引入抵押贷款再融资机制，在利率大幅下降的情况下，让居民有权力和机会与银行重新商定按揭合同，以取代原有的高息合同。从长远来看，这将有利于将纸面财富转化为实际购买力，从而释放内需潜力。

上月LPR报价调整之后，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就曾建议，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。通过这些降成本措施叠加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

不过民生宏观曾表示调整存量房贷利率可以治标，但稳定地产预期，稳固经济增长才能治本。真正解决提前还贷的出路，应该是提振经济增长动能，撬动存款之外资产的回报率。