首付分期“一日游”？楼市“超常规”奇招频现

从小麦换房、大蒜换房，到西瓜换房、水蜜桃换房，从房企自己推出的促销活动，到政府官方发布的红头文件……最近楼市“超常规”奇招频频，但开展起来却并不顺利，屡遇“一日游”与“紧急撤回”。

首付分期“一日游”

一座位于河南省西北部的小城济源，近来在房地产行业“出圈”了。

济源市房地产管理局官方微信号6月29日消息，河南省济源市人民政府办公室印发《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》，其中提及的“鼓励房地产开发企业对首付分期收取”，使得济源市成为“全国首个官方允许首付分期城市”。

《通知》中具体的表述为：居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年;在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可延期还本付息，且暂不纳入个人征信范围，最长可延期一年。

但在6月30日，济源市房地产管理局微信公众号删除了这则消息。

济源市一房地产中介表示，此前虽然没有官方文件出台，但首付分期其实已在市场上存在了一段时间，包括在河南省会郑州等，都会以此为噱头吸引购房者。“但如果是官方明面支持的话，肯定压力就很大了”。

据介绍，首付分期主要有两种实现方法：一种是开发商或开发商联系相关公司进行垫付，后按月偿还分期款与利息;另一种则是把评估价格做高，评估价格远超实际出售价格，以达到“贷的越多，首付越低”。

但不可否认，两种途径都存在政策与法律风险。2018年，住建部曾会同六部门开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括整治提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式。

农作物“涌入”房地产

相比于官方对于新招奇招推出的谨慎，开发商们则显得更为大胆。比如小麦大蒜与瓜果梨桃或许没想到，自己有一天能在楼市实现身价翻好几番。

地产界的“河南一哥”建业地产成为了这一轮花式促销的开创者。6月20日前后，两份另类房企促销海报在网络流传：在河南省商丘市民权县的建业河畔洋房，可以“2元/斤，小麦换房”;在河南省开封市杞县的建业城，则可以“5元/斤，大蒜换房”。

两处售楼处均证实了活动的真实性。但22日晚间，“小麦换房”率先“刹车”，售楼处工作人员表示活动已于22日中午结束，后续是否会再有类似活动尚不可知。

“大蒜换房”同样也没能长久。23日，楼盘工作人员表示活动已叫停。该工作人员并不清楚活动停止的原因，只是猜测可能是最近的舆论压力比较大。

但两项农产品促销的“滑铁卢”并没有阻挡类似活动的脚步，反而引来新鲜水果的闪亮登场。

28日，南京新城控股某房地产项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，活动时间自2022年6月28日至7月15日。

不等西瓜准备好，水蜜桃迫不及待亮相。29日，网传海报显示江苏无锡阳山一楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。即日起至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。

该活动销售人员表示，这是公司推出的一项促销活动，相当于变相让利，并不要求果农用桃子来交割，只要来看房都能享受折扣价。

“水蜜桃换房”的活动，水蜜桃却成了可有可无的“工具桃”。类似情况也发生在“大蒜换房”的活动中，也有工作人员直言，“实际上我们不收蒜也不要蒜”。不难看出，一系列活动的噱头下，开发商的溢价收购实质上还是变相降价。

“去库存”与“限跌令”的矛盾

与其大费周章，为何不直接降价?这是因为从去年下半年开始，全国超过20座城市推出的“限跌令”仍摆在眼前。以最新发布政策的福建平潭综合实验区为例，6月20日的新政要求各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。

“目前有些房企借营销，出现了变相回避限价的做法。当前各地‘限跌令’的规定比较多，目的就是为了防范出现房企违规降价、虚假营销的操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称。

“限跌令”的发出本质上还是出于维稳考虑，近年来，因为楼盘降价导致购房业主群体事件屡见不鲜。但当前，房企销售困难、债务压力大，也是不得不面对的现实。

“今年上半年三四线城市房屋销售同比跌了近50%，因此创新营销模式也是必要的。”严跃进表示，开发商打出这种营销奇招背后，还是当地面临的巨大销售以及去库存压力。

6月30日，中指研究院发布的《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2022上半年，房企销售额同比下降48.6%。

“在此背景下，企业一方面要把握城市分化、板块分化下结构性机会，坚持拿好地、做对产品，提升产品力和服务力;另一方面，房企应继续紧抓销售回款、优化债务结构，确保现金流和经营安全，寻求高质量发展。”中指研究院认为。(左宇坤)